Uma antiga discussão no meio rural é saber qual o valor de imóveis rurais. As diferenças de acesso, fertilidade ou recursos naturais tornam alguns locais mais desejáveis do que outros e impactam na avaliação.
Dessa maneira, em um mercado onde as terras valem cada vez mais, você já sabe como fazer a avaliação de imóveis rurais?
A avaliação econômica de ativos, como as terras, é sempre importante, tanto para investidores como para empresas e proprietários de fazendas. Em outras palavras, saber o valor de mercado de seu ativo permite uma tomada de decisão baseada em indicadores confiáveis, antecipando riscos e dessa maneira fugindo do imprevisível.
Adicionalmente, as terras representam a importante parte do ativo imobilizado de empresas agrícolas e florestais, diferentemente da indústria, onde o valor do terreno costuma ser inferior aos demais ativos.
Portanto, reconhecemos a importância da avaliação dos valores de terras, para saber como fazer, não deixe de conferir artigos seguintes tópicos:
- Objetivo das avaliações de terras
- Métodos de avaliação de terras
- Fatores a considerar em uma avaliação
- Conte com a Smart3!
Objetivos das Avaliações de Imóveis Rurais
Um dos motivos que tornam a avaliação de imóveis rurais imprescindível é a valorização apresentada a partir dos anos 2000.
Dessa forma, uma Avaliação Imobiliária Rural pode ser solicitada por distintas entidades, com diferentes objetivos tais como:
– Avaliação para negociação de ativos;
– Avaliação para contabilidade;
– Avaliação para tomada de decisões estratégicas, reestruturação de empresas;
– Garantias financeiras e crédito à construção;
– Estudo de viabilidade de investimentos;
– Análise da valorização do patrimônio.
Métodos para uma avaliação de imóveis rurais
Em geral, um laudo de avaliação de imóveis rurais deve ser guiada pela ABNT NBR 14.653-3, que apresenta as condicionantes e os padrões específicos para o laudo.
Realizar uma avaliação de terras não é um processo fácil e simples! Ademais, deve-se buscar qual melhor método para avaliar dependendo das características da propriedade.
Quando deseja-se fazer a avaliação de terras, tem-se alguns métodos que podem ser empregados tais como:
– Método Comparativo
É o método mais popular. Neste método, o valor é estimado analisando os preços de venda, ou ofertas, recentes de terras comparáveis nas proximidades. Posteriormente, ajustando estatisticamente os preços para considerar qualquer diferença de tamanho, forma, localização e outras características.
Entretanto, esse método é útil onde há um mercado ativo e os preços das transações estão facilmente disponíveis.
O especialista em avaliação deve verificar os preços médios ao longo dos anos e verificar qualquer volatilidade nos preços.
– Método Evolutivo
É usado em casos no qual tem-se a presença de casa e outras benfeitorias na área. Para isso, é realizada separadamente a avaliação do terreno e das construções, onde a soma dos dois valores será o valor final da propriedade.
– Método Involutivo
Seus cálculos são baseados em simulação de um empreendimento sobre o terreno, onde, após obter um valor desconsidera-se os possíveis custos.
– Método de custos
O valor da propriedade refere-se ao valor do terreno adicionando quaisquer custos de benfeitoria que possa a ter na área. Vale ressaltar que nesse método pode considerar os custos das benfeitorias depreciadas ou a construção de um novo empreendimento idêntico.
Ademais, os avaliadores precisam dominar conceitos estatísticos, econômicos e agrícolas, além de ser aptos a conferir valor aos atributos da propriedade como recursos minerais e outorga de uso de recursos hídricos, bem como penalizar o valor de propriedades que apresentem passivos ambientais ou não estejam em conformidade com critérios legais.
Fatores a considerar para em laudo de avaliação
A avaliação de imóveis rurais pode ser compreendida de modo similar ao da avaliação de imóveis urbanos. Por exemplo, questões como acesso e aproveitamento da propriedade tem importância assim como o número de quartos ou churrasqueira em um apartamento.
Essas características em um imóvel tem o poder de adicionar ou diminuir o valor do imóvel. Vejamos a seguir alguns dos principais fatores a serem observados na hora da avaliação de terras:
– Localização
A localização da terra é um fator importante, uma vez que terras localizadas próximas de cidades e/ou BR´s proporcionam ganhos logísticos ou mesmo facilidades aos moradores e funcionários.
-Uso
Cada propriedade é performada por terras que podem ter diferentes aptidões. Casa uso/aptidão pode gerar custos díspares ao proprietário. Por isso, o uso está diretamente relacionado ao valor do imóvel. Exemplificando, imóveis rurais com boa aptidão à soja e milho têm apresentado elevados valores em comparação com imóveis aptos à silvicultura.
– Tamanho
O tamanho de uma propriedade, usualmente, tem boa relação com o valor do imóvel. Nota-se que propriedades menores tendem a obter preços elevados, em comparação com as grandes propriedades. Isso não é regra, mas deve-se ao fato de quão menor for o imóvel, menor montante de investimento e, portanto, maior o número possível compradores.
Especificamente em regiões próximas a grandes centros, uma pequena área será cobiçada incorrendo em maiores valores.
– Relevo
Ao avaliar um imóvel rural, o relevo está diretamente conectado com a eficiência/possibilidade de mecanização. Consequentemente, o relevo impacta na lucratividade da propriedade e no seu valor de negócio.
– Qualidade do Solo
Solos férteis são mais valorizados do que solos estéreis ou que requer de correção, adubação etc.
– Aproveitamento
Quanto maior o aproveitamento da propriedade, superior será a capacidade de uso do imóvel. Dessa maneira, o percentual de utilização se destaca como importante fator na hora de avaliar uma propriedade rural.
A avaliação de um imóvel rural é realizada com base em critérios multidisciplinares, considerando todos os possíveis fatores que o ajudem no momento de realizar os cálculos e gerar um parecer para o cliente.
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